编者按：党的十九大提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，深入探讨中国城市发展与金融等相关议题。金融是现代经济的核心，金融创新是解决我国经济发展“不平衡不充分”问题的关键因素，解决“不平衡不充分”问题，必须深化金融体制创新改革，增强金融服务实体经济的能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场的健康发展。如何把握金融创新发展，正确处理好新形势下“产融”关系，利用我国后发优势，实现实体经济与金融共同繁荣是当下的热点问题。
鉴于此，由深圳市社会科学联合会主办，深圳市马洪经济研究发展基金会、深圳市前海金融创新促进会、轩鸿公益基金会联合承办的“城市发展与金融创新”高端学术研讨会在国家高端智库——中国（深圳）综合开发研究院12月15日顺利召开。本次研讨会旨在解码新常态下的城市经济发展，研讨城市发展趋势，分享商业与金融创新模式，以专业视野探索金融创新与未来城市发展的新趋势。现将沙龙主要发言嘉宾的观点进行整理汇编，以飨读者。本刊文章仅代表作者个人看法，不代表马洪基金会立场。
主要观点综述
中国“城市发展与金融创新”现状分析
一、“城市发展与金融创新” 概念和内涵
（一）城市发展
城市发展，是指城市在一定地域内的地位与作用及其吸引力、辐射力的变化增长过程，是满足城市人口不断增长的多层次需要的过程，包括量的扩张和质的提高。量的扩张表现为城市数量的增加和规模的扩大，即城市化水平的提高；质的提高则表现为城市功能的加强，现代化水平的提高。城市发展，从空间角度而言，是存在于一个国家或地区的一个独特的居民点形式；从经济角度而言，城市的第二、第三产业是整个区域及国家经济整体中的一个重要部分。城市作为地域经济、技术、政治、生产、人口、信息、交通、文化等的集聚点，对其周围地域具有一定的吸引力，城市在运行过程中也不断对周围地域产生辐射力。考察城市发展，不但要看其自身增长变化情况，更重要的是考察其对周围地区吸引力、辐射力的变化，考察其在地区中地位作用以及对周围地区“贡献率”大小的变化。
（二）金融创新
金融创新是指在变更现有的金融体制和增加新的金融工具，以获取现有的金融体制和金融工具所无法取得的潜在利润，它是一个为盈利动机推动、缓慢进行、持续不断的发展过程。随着社会主义市场经济新体制的确立，金融发展将主要依靠社会经济机体的内部力量——金融创新来推动。国有商业银行的股份制改造，各种新型理财品种的推出，深圳中小企业板块的建立等等都在一定程度上促进了我国金融体系的完善。
（三）城市发展与金融创新的关系
现代市场经济是高度发达的金融经济，金融是现代经济发展的中枢，在城市发展的各个领域，金融都发挥着不可替代的作用：
1.提供资本供给
为城市发展提供资本供给是金融创新发展的重要表现。资本是城市发展中最为活跃的要素，资本供给主要通过储蓄――投资转化机制来实现。金融在促进国民经济增长的储蓄――投资转化机制中占有重要地位，同样也为城市化的发展动员储蓄，提高储蓄向资本的转化效率，直接或间接地支持着城市化发展。同时，在风险管理水平提高的前提下，金融体系的发展可以调节资产持有量和投资的比例，也会将储蓄更为有效地转化为投资，为城市化发展提供大量持续的资本供给。
2.提供资源优化
在城市发展进程中，金融体系会通过价格机制和信息渠道，在市场的导向下利用自身监管和信息优势对项目投资和收益进行甄别，引导资本向那些投资风险小、盈利水平高或预期回报好的潜在发展集团、行业和区域集中，使得那些更具投资潜力和投资价值的个体、部门及地区都能够获得足够的资本，由此资本获得了在不同的产业和群体中进行重组和分配，从而使投资的整体效率得到了提高。同时资本又是另一种主导资源，可以购买和部署其他经济领域，由此使得在城市发展中，各类经济资源的配置水平和利用效率能够得到改善，进而实现资源优化。
良好的金融创新发展，能够通过资本供给和资本配置，促进资源的优化配置，推动城市持续健康发展。
二、中国“城市发展与金融创新”发展
（一）背景
在改革开放的春风中，中国城市迅速发展，党的十八大以来，中国的城镇化发展开启以人为中心的新发展阶段。在中国城镇化的后半程，党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，深入探讨中国城市发展与金融等相关议题。
当前，我国社会生产力水平总体上显著提高，社会生产能力在很多方面进入世界前列，更加突出的问题是发展不平衡不充分，这已经成为满足人民日益增长的美好生活需要的主要制约因素。金融是现代经济的核心，金融创新是解决我国经济发展“不平衡不充分”问题的关键因素，解决“不平衡不充分”问题，必须深化金融体制创新改革，增强金融服务实体经济的能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场的健康发展。如何把握金融创新发展，正确处理好新形势下“产融”关系，利用我国后发优势，实现实体经济与金融共同繁荣是当下的热点问题。
（二）中国城市发展现状
当前，中国城市发展已经进入快车道。城市规模显著扩大、区域分布更加均衡，中国城镇化率从1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%，城市发展的规模、面貌、功能、成就举世瞩目。但是，中国城市可持续繁荣面临挑战,在当前与未来，中国城市伴随繁荣而来的是诸多风险和问题，城市在过快增长的同时导致城市化泡沫的情况放大，城市发展结构失衡加剧，城乡之间、城市之间、城市内部分化严重,少数城市有些患上了“城市病”，环境污染、交通拥堵、房价虚高等问题越来越突出，这给市民工作和生活带来了许多不便，降低了人们的幸福感。特别是在进入新时代的今天，各项事业都进入了快速发展时期，新一轮科技革命浪潮正催生着新技术、新经济，将引发居住方式、出行方式、城市管理模式等方面的深刻变化，改变着城市的空间结构、功能布局、设施体系、运行机制。新时代的新变化，对于城市发展既是机遇也是挑战。
（三）粤港澳大湾区建设背景下深圳金融创新发展
“粤港澳大湾区”无疑是2018年中国经济的关键词之一。备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，打造“世界级湾区”将从战略规划进入全速落实阶段，各领域合作举措和初步成果将会密集上线，目标是将粤港澳大湾区发展成国际一流航运中心、贸易中心、金融中心、全球科技创新中心和全球先进制造业基地。金融一直被誉为国民经济的“血液”。粤港澳大湾区无论是加快基础设施建设、发展物流体系，还是建设国际科技创新中心，都离不开金融的作用。当前来看，大湾区将主打互联互通、合作优化产业布局、进一步对外开放以及大力支持金融创新。
在过去40年，深圳在金融业很多领域创造了第一，包括第一家外资银行、第一家股份制商业银行、第一家公开上市的银行，第一家股票交易所（深交所），第一家证券公司等等，直到现在还在创造新的第一，深圳也是中国资本市场发源地，1990年深交所开始试营业，中国资本市场有了一个正式的载体。支持产业创新发展，传统金融可能都是束手无力的，商业银行普遍不会支持中小企业创新，不会支持产业的转型升级，但是资本市场特别是深交所的中小板、创业板就提供了支持新兴产业发展、支持中小企业壮大的资本市场。深圳是国家金融开放最前沿阵地，深圳与香港建立比较完善的畅通的支付清算体系，深圳外资金融机构数量位居前三，深圳本土金融机构在“走出去”方面国内领先，深圳跨境人民币结算业务居全国第一，可以说是深圳毋庸置疑的金融创新中心。
对于深圳来说粤港澳大湾区建设意味着资本、人才、市场、信息等各类资源更加有效的流通，为深圳未来的经济发展打开了富有想象力的空间。 深圳积极推进粤港澳大湾区的建设源于自身的根本需求，未来将发挥的作用将至关重要。一方面，深圳毗邻香港，与香港之间的合作和联动非常频繁，但两者的空间都非常有限。2017年，深圳不到 2000 平方公里的面积容纳了超过1250万的常住人口，而香港1104.32平方公里的土地上有 717万人。从空间上来看，与湾区城市进行融合发展，可进一步借助珠三角地区的纵深，扩大自身发展空间。另一方面，深圳的科技、金融发展快速，产业外溢非常明显。通过湾区的发展和规划，深圳可与其他城市间进行更好的分工，形成资金、物流、人才等各种要素的良性流通，不断提升市场一体化水平，进一步推进基础设施互联互通，并构建具有国际竞争力的现代产业体系。此外，粤港澳大湾区建设也对深圳的国际化发展提供了历史性机遇。改革开放近四十年，深圳的发展成就举世瞩目；而使城市迈向国际化，跃升到一个更宽广的发展舞台，则是深圳多年来的梦想。粤港澳大湾区的规划建设，恰好为此提供了良机。深度融入和参与粤港澳大湾区建设，深圳可充分利用港澳的国际化地位与经验，对接世界需要，进一步扩大改革开放水平，找到自己的国际坐标。
未来深圳与香港共建全球金融中心，在具体措施上，包括建设全球性人民币离岸中心、全球性资本市场中心、全球性大宗商品交易和定价中心、全球性金融机构的中心、全球性金融人才中心等等。深圳金融创新发展的前景非常广阔，联手香港、建成一个全球金融第三级。
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金融创新支持城市发展路径
解决城市发展中的问题不是短期的目标和举措，而是一个长期的、历史的过程，是一个庞大的、艰巨的、复杂的系统工程。在城市发展中面对出现的新情况、新问题，应及时进行转变和调整，实现发展战略的相对稳定，建立有利于城市化发展的金融体系，更好地适应和满足城市化发展的各项要求。
（一）金融创新推进人口迁移
人口城市发展的关键在于人口的迁移和转换。近年来，中国人口城市的发展速度已经趋于放缓，正在逐步进入人口城市化发展的成熟阶段，相应的发展重心也从量的扩张转向质的提升。针对提升人口迁移和转换能力，应加强对教育、培训和民生方面的金融创新，通过资本市场促进人力资源形成，向转移人口提供高品质的城市生活和发展条件，在城市社会和人文环境方面实现跨越性的提升。
针对城乡经济发展和农村人口金融需求的特点，鼓励和引导金融机构加强对各类职业技术培训和继续教育机构的支持。对技能型、劳动力转移型、实用型、再就业型等培训工程进行有效组织并实施好，加快城乡教育文化设施统筹发展，以此充分奠定亲民化、开放式城郊终身教育体系的坚实基础。在信贷扶持方面应加快转移人口住房信贷资金发放进程，对贷款的审批手续力求做到简化，对贷款的门槛放低要求，坚持小额、微利的原则，针对转移人口自主择业和创业人员可以优先提供小额担保贷款，加强产品和服务创新的力度。大力推动面向转移人口的健康保险、医疗保险发展，针对转移人口多样性的保险保障需求能够做到充分满足，鼓励金融机构建立专用账户，做好农民工养老的金融服务。应注重微型金融组织体系建设，树立为转移人口服务的经营理念，结合转移人口生产、生活的实际，设计、建立具有转移人口特色的个人信贷征信系统，设立专门性微型金融部门，有针对地提供金融产品和服务。
（二）推进产业结构优化升级的金融创新
金融创新作用于中国产业城市进程关键在于促进产业结构优化升级，需要充分促进金融体系发挥金融功能，有效运用市场经济机制，对资金投向和资金结构进行及时调整并合理配置，在市场化的作用下实现行业和企业的优胜劣汰。
加大对服务业发展的金融支持力度，研究其个性化信贷需求特征，对适合服务业发展的信贷产品进行多元化、多层次的开发，并建立评级体系，更好地促进服务业内外部信用机制，通过金融服务平台建设支持现代服务业发展。加大对高科技产业的金融支持力度，鼓励和引导金融机构创新金融服务产品，提升战略性新兴产业对资金投向的吸引力和带动，可重点发展电子信息材料、新能源材料、高性能纤维等新材料，建设新材料产业基地，进行大规模产品生产，促进产业聚集，构建完整的绿色新材料产业链条，积极培育新的经济增长点，并大力发展对战略性新兴产业的信贷业务。同时鼓励科技型企业充分利用多元化债务融资渠道，促进科技型企业上市融资步伐。加大对农业产业化的金融支持力度，鼓励各类金融机构尤其是大型金融机构大力支持农业产业化的外部环境建设，可以重点支持建设诸如生产资料市场、专业批发市场等具有公共性和长期性的要素市场和基础设施。
（三）推进大城市和城市群的金融创新
金融创新推动中国空间城市进程，就是要充分考虑空间地理因素，将有限的金融资源投向效益较高的大城市和城市群，扩大城市规模，优化城市布局，有重点、分层次地推进空间城市化发展。重点支持大城市集聚功能和辐射能力的提升，促进大城市向大都市区转变。支持中等城市建立完备合理、协调发展的产业体系，为其向大城市发展提供有利的条件，促进中等城市向大城市转变。
进一步提高城郊管理水平，加快城郊基础设施建设，逐步形成覆盖城市郊区的比较完备的公共基础设施体系，改善郊区经济社会环境，减少要素流动障碍，促进人口向郊区流动，加速城市化进程。建立和完善城郊基础设施网络，把郊区基础设施建设与城市建设同步规划并改造实施，合理划分社区服务的公益性和非公益性领域，实行无偿与有偿服务相结合，以重点城市带动郊区网络的发展，形成网络中的经济增长股，并发挥这些重点城市的聚集和带动效应，建成和谐有序、环境优美、规范便利的新型大城市郊区。加大对城市群的金融支持，进一步支持珠三角，长三角和京津冀三大城市群发展，使城市群各城市间的资源，人口和信息，能够迅速流动，夯实城市群发展的基础条件。
四、结语
通过金融创新推动城市发展，必须深化金融体制创新改革，增强金融服务实体经济的能力。通过“做强实体，做实金融”，提高投资效率与资源配置效率，为我国城市发展和金融研究打开新的行业视窗，用金融创新助推城市发展，营造好金融发展的软环境，构筑完善的金融体制和系统。城市发展与金融创新共融共生、共创共赢。
主要嘉宾精彩发言
在“城市发展与金融创新高端学术研讨会”上的致辞
郭万达 中国（深圳）综合开发研究院常务副院长
谢谢常虹总热情洋溢的、精彩的主持！大家看到研讨会的品牌是“深圳学术年会”，这是十年前深圳社科联打造的一个高端学术品牌，旨在促进深圳社科理论的发展，由市社科联统筹规划，各社科单位来承办，今年正好是第十届。
再过三天，也就是12月18日，我们国家将迎来改革开放40周年。在这重要的历史时刻，由深圳社科联主办，马洪基金会、前海金融创新促进会、轩鸿公益基金承办，我们几家一起来发起参与“深圳学术年会”，这里我谨代表主办单位、承办单位，特别是马洪基金会创会理事长李罗力教授，对各位专家、嘉宾、朋友的莅临，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
本次研讨会的主题是“城市发展与金融创新”，刚才常总特别提到了城市的发展和金融之间的关系，我很赞成他的观点。我本人不是研究金融的专家，我是来学习的，一会儿我的同事余凌曲博士会代表我们研究院的金融团队做一个报告。但是，我作为一个产业经济研究的经济学者，我确实深感到金融和城市发展之间的关系特别重要，尤其是一个城市的经济发展碰到困难的时候，金融的创新、金融的发展尤其重要。
我说这个话我自己是有感受的。10月18日，大家可能对这个日子不太敏感，但是我本人印象却非常深刻，因为10月19日就是刘鹤副总理接受新华社采访，重点谈经济形势，特别是民营企业的困难问题，那次讲话对整个国家的经济政策有巨大的影响。那么在10月18日发生了什么事呢？我和我们金融团队在山东济南发布了一个产业金融的研究报告，我们专门研究了国家的产业发展和金融之间的关系，这个报告就叫《2018年中国产业金融指数报告》，我们在济南的金融论坛上发布。
那段时间，民营企业的融资问题已经非常突出。特别我们在深圳，因为上市公司的股权质押问题，反映特别强烈。我那一段时间经常都被民营企业家、金融界的朋友约去吃饭，他们都会说，你们做智库的，你们怎么搞的？现在民营企业这么困难，中央了不了解实际情况？这些情况对我们的决策非常重要。因此，我们决定就这个问题在研究报告发布时重点提出来。
发布的时候我印象非常深刻，因为来了几百号人，也有一行两会的领导、金融部门的领导。针对民营企业融资难的问题，我当时在发布会上讲了几个观点：第一，防风险要注意民营企业的困难，不能泼脏水时把孩子一起泼掉。第二，去杠杆要特别要注意连锁反应，不能把实体经济和正常的金融活动也搞没了。第三，要注意解决放水放出来的钱比原来的还要贵的问题，即解决货币政策传导机制的问题。
当时讲这几个问题的时候还是有一点小风险的，因为中央对这个问题并没有表态。我讲完之后，回深圳的时候心里还是挺忐忑的，但是第二天我们看到刘鹤副总理就有关问题发表意见，特别是11月1日习近平总书记召开民营企业座谈会，就民营企业困难、特别是融资难的问题做了非常重要的指示，这才放了心。
我举这个例子，无非是想说明，城市的发展，经济的发展，和金融的发展之间的关系是多么的重要。以我的看法，城市发展需要金融支持，反过来看，金融创新，特别是金融产品、金融制度的创新，可能会增强这个城市的竞争力，特别是在外部环境极其不确定的情况下，城市竞争力的提升特别需要金融创新。
今天在座这么多大咖，特别是很多金融专家，还有城市发展的专家，下午齐聚在这里，我希望大家畅所欲言，就金融发展和城市发展的问题发表高见，预祝研讨会圆满成功，谢谢大家！
深圳金融中心在全国以及在全球的地位和作用
余凌曲 中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长
谢谢常虹老师，可能大家对我们综合开发研究院相对比较熟悉，我介绍一下我们金融与现代产业研究所。刚才郭院长也介绍了，我们所其实主要集中在金融产业、金融中心的相关研究，一方面是我们服务国家决策，我们每年都会递交一些给部委服务的策论报告，比如说人民币国际化、用市场化的方法用金融化的手段推进企业并购重组等报告得到了国家领导人的批示，对国家政策还是发挥了一定的影响作用。除了这些决策支持之外，我们还有一些公共产品，包括刚刚郭院长说的“产业金融中心指数”，还有马洪基金会每年支持我们发布“中国金融中心指数”，已经发布了十期，我们还和英国伦敦金融城一家智库每年发布两期“全球金融中心指数”。因为我们在深圳，所以我们的研究咨询业务也重点服务深圳地方的决策。从十一五、十二五、十三五起连续三次的深圳金融产业五年规划都是由我们所具体承担，对深圳金融中心可能相对也比较了解。我就我们在咨询和研究过程中的体会，特别是深圳在全国、全球的地位和作用，就这个议题分享一些我的观点，也请大家批评指正。
我汇报的主要内容分为四个方面：
一、深圳金融中心总体状况如何？
二、从全国、全球看深圳金融中心地位如何？
三、深圳金融中心建设作用和意义如何？
四、粤港澳大湾区建设背景下深圳金融中心前景如何？
首先，我用一些大数据向大家汇报深圳金融中心的总体发展情况。
第一组数据：0.98%、13.6%、20.5%。深圳金融业已经是一个非常强大的支柱产业，2017年金融业增加值是3000多亿，占GDP13.6%，在深圳的四个支柱产业里仅次于高新技术产业，排名第二。金融业实现税收方面超过了1000亿，占全市行业总税收的20.5%，仅次于制造业排名第二（最新数据到2018年三季度，已经超过制造业，排名深圳各产业第一名）。深圳以12.24万个金融从业人员、占常住人口0.98%的人员，对深圳经济贡献是13.6%，税收贡献是20.5%。
第二组数据439家、188家、500强。深圳分行以上的金融机构有439家，其中法人总部型机构188家，这些数量都是在国内居于前三，特别涌现了平安保险、招商银行、创新投，一批具有市场引领力的金融机构。平安保险和招商银行分别在世界500强里排到第29和213位。
第三组数据2123家、18.51万亿、世界第六。这是我们深交所的发展成绩，到2018年三季度上市公司总数超过2000家，市值规模是18.51万亿，现在是世界第六大证券交易所。
第四组数据4.47万亿、第二。公募基金和私募基金加起来管理资产规模是4.47万亿，达到了全国第二的水平，仅次于上海，公募基金和私募基金实际上都是我们深圳相对比较发展具有优势的领域。
第五组数据，367家、102998亿、4.59倍。 根据我们刚刚发布《深圳上市公司发展报告（2018）》，截止2017年底深圳境内外上市企业家数达到367家，市值超过10万亿，相当于同期深圳GDP4.59倍。如果把深圳上市公司视为一个经济体，产生的生产总值相当于深圳的60%，研发投入相当于深圳的85%。
第六组数据，45322亿、26846亿、70.1%。深圳经济体现了科技和金融双轮驱动的特征，信息技术行业和金融行业市值已经占到了全部总市值的70%以上，特别包括平安保险一家去年年底市值就超过1万亿。
第七组数据，3000000+，200000+。现在防范金融风险已经上升到国家战略高度，从杨中央到地方都非常关注。深圳在全国率先打造了3个金融风险预警平台，构筑了防控地方金融风险的“天罗地网”，现在这些平台已经实现了对全市各行各业3000000余万户工商企业金融活动全面监测，一旦发现风险预警的苗头或者风险会马上报警，然后推动下一步的处置工作。另外，地方金融监管信息系统实现对全市200000家金融机构，包括风险易发的P2P、小贷、担保、股权投资等20多万家新兴金融机构的穿透是非现场监管和主动式风险治理。所以说，深圳不仅效率高的金融中心，而且还是非常安全的金融中心。
我们再来看看从全国、全球看深圳金融中心地位如何。也有两个数据，一个是第3和第12。在我们编制的《中国金融中心指数》里，深圳综合竞争力始终排名第3；全球金融中心指数深圳虽然起点比较低，但是排名一直在上升，刚刚发布第24期《全球金融中心指数》中，深圳上升到第12名。
《中国金融中心指数》把中国的31个金融中心划分成全国性的金融中心和区域性的金融中心。深圳始终与上海、北京保持在第一方阵，是三大全国性金融中心，而且综合竞争力远远高于包括广州、杭州、成都等在内的区域性金融中心。从连续性的数据也可以看到，中国金融中心的格局“马太效应”非常明显，越是领先比较靠前的金融中心，它的增长越快，竞争力越强，拉开与其他竞争者的差距。
三大全国性金融中心中，深圳相对偏弱，比如金融产业绩效的评价，包括金融增加值、从业人员和金融和实体经济融合程度的深度、宽度等指标，深圳与北京、上海差距非常明显，深圳现在只有12万金融从业人员，上海是30多万，北京已经接近50万的金融从业人员。从金融机构的实力来看，深圳在证券业机构和准金融机构（包括股权投资这一类机构）实力是比较强的，但是银行机构、保险机构是深圳的短板，从国际化程度来说可能跟上海差距还是相当大。从金融人才环境来看，总体来讲深圳的人才吸引力还是比较强的，深圳城市绿化、环境等得分较高，深圳的生活成本相对北京、上海还是有优势的，突出的短板还是在教育、医疗方面，这是我们未来深圳金融中心要赶上或者超越北京、上海要补齐的短板。从金融营商环境来看，深圳在社会保障领域优势最突出，但是在专业服务方面，包括律师、会计师等领域，跟北京、上海还是有一定的差距。以上就是《中国金融中心指数》从全国来看深圳的情况。
我再介绍一下全球金融中心指数。这个指数是我们和英国一家机构合作编制，主要从营商环境、人力资本、金融基础设施、金融业的规模，还有金融中心的声誉，五个角度评价全球金融中心。现在进入我们这个排名的已经有100个金融中心，从最新评价来看纽约、伦敦、香港、新加坡、上海已经到了前5名的水平。上海近几年凭借中国经济的快速崛起以及金融业的发展壮大，对伦敦、纽约、香港等国际金融中心的赶超速度非常快。深圳在全球排名第12，在亚太地区排名第7，已经逐步进入到国际领先金融中心的行列，在内地城市中仅次于上海和北京，跟北京的差距已经很小了。
我接着讲一下深圳金融中心对全国的重要意义。深圳金融中心建设，它不是一个区域战略，它更是一个国家战略。
首先，深圳是现代金融改革的创新之地，在过去40年，深圳在金融业很多领域创造了第一，包括第一家外资银行、第一家股份制商业银行、第一家公开上市的银行，第一家股票交易所（深交所），第一家证券公司等等，直到现在还在创造新的第一，可以说是深圳毋庸置疑的金融创新中心。
其次，深圳也是中国资本市场发源地，1990年深交所开始试营业，中国资本市场有了一个正式的载体。支持产业创新发展，传统金融可能都是束手无力的，商业银行普遍不会支持中小企业创新，不会支持产业的转型升级，但是资本市场特别是深交所的中小板、创业板就提供了支持新兴产业发展、支持中小企业壮大的资本市场。
第三，深圳是一个民族金融品牌培育壮大之地。可能深圳没有工商银行、建设银行这种所谓的宇宙行，但是我们有本土培养起来的平安保险、招商银行，这些都是从0起来的，可以说是当之无愧的民族金融品牌培育壮大之地，这些民族金融品牌是以深圳为基地，实现了全国布局。所以我们说深圳金融中心它一个重要的贡献就是金融机构总部的辐射作用。
第四，深圳是国家金融开放最前沿阵地，深圳与香港建立比较完善的畅通的支付清算体系，深圳外资金融机构数量位居前三，深圳本土金融机构在“走出去”方面国内领先，深圳跨境人民币结算业务居全国第一，深港通开通和内地香港基金互认机制实现，深圳与香港金融合作上升并拓宽至运行机制的衔接、金融市场的对接、资金流动的融合的高级阶段。特别是，前海成为国家新一轮金融开放的第一个也是最重要的“特区”，在外资机构准入、资本项目开放和人民币国际化领域承担先行先试使命。第一家外资控股的公募公司和第一家外资控股的证券公司都诞生于前海。前海还开展了跨境双向人民币贷款、外债宏观审慎管理试点等等。以上我用了四个“地”来涵盖深圳金融中心对全国的重大意义和重要作用。
最后一部分我讲一下在粤港澳大湾区深圳金融中心的发展前景的问题。
对于深圳金融中心来讲粤港澳大湾区意味着资本、人才、市场、信息等各类资源更加有效的流通，乃至“不分彼此”。如果“不分彼此”地把深圳和香港的金融业指标加起来，金融业增加值、交易所的上市公司、世界500强金融机构的总数这些指标，很多是大幅超过上海，甚至超过伦敦的。也就是说，如果深圳和香港融二为一，应该是与伦敦和纽约相抗衡的全球金融第三级。
刚刚常老师也提到金融对一个国家产业发展，乃至于对一个国家的前途命运都有非常重要的作用，伦敦、纽约都承担了当年复兴国家经济，推动国家竞争力提升的重要作用。所以在中国经济崛起的时候，一个全球性金融中心对中国也非常具有战略意义。但是，我们研究认为香港在比较难以单独完成这样的重任，主要原因是受到经济规模和金融规模的约束。同时我们还认为上海可能也很难承担这样的重任，因为在资本项目管制条件下，上海建设国际金融中心实际上可能性是不高的。虽然上海金融规模很大，但是仍然是以本土金融为主，包括本土金融市场、本土金融机构。我们再展望一下，有些人认为中国资本项目会开放，开放之后上海能不能承担这样的重任？我们认为也不太现实，大家可以看到我们的排名里，排名前列的金融中心，包括伦敦、纽约，包括香港、新加坡，都是英美法系下建设的金融中心。英美法系和大陆法系区别就是，是基于原则为监管还是基于法律条文的监管。只有基于原则的监管下，金融中心的创新相对活跃，不容易受到法律条条框框的影响。以大陆法系的法律条文的监管之下，大的金融创新比较难以实现。所以我觉得相对上海而言，香港的金融体系包括监管、法律体系和主流的金融体系是对接的。所以可以充分发挥深圳和香港的优势，深圳与香港共建全球性金融中心，这是深圳金融中心发展的机遇，也是深圳未来的重要使命。
未来深圳与香港共建全球金融中心，在具体措施上，包括建设全球性人民币离岸中心、全球性资本市场中心、全球性大宗商品交易和定价中心、全球性金融机构的中心、全球性金融人才中心等等。深圳金融中心的前景非常广阔，国家赋予了我们重大使命，我们一定能够有效承担，联手香港、建成一个让所有深圳人都为之自豪的全球金融第三级。
城市价值投资运营商的金融创新之道
肖建海 轩鸿金融控股集团董事长
中国经济推动力核心在城市，效率和格局在大湾区。中国城市化的下半场是城市群的崛起，城市群的标志是大湾区的崛起。我们看得到的，现在在全球比较有影响力的发达经济体、发达国家里面，他们都有自己的城市群，都有属于自己的大湾区经济。世界最发达的经济区域，大部分也都在湾区，比如纽约、旧金山、东京都是全球湾区经济发展的典范。
其实，这一些湾区正是支撑这些国家走向发达经济体的一个核心因素，中国从改革开放到现在40年以来，其实真正支撑整个中国经济发展的无非也就是的珠三角、长三角，现在我们有“粤港澳大湾区”，还有一个“环杭州湾大湾区”。
在做投资过程里，我也在不断地琢磨，为什么这些大湾区能够主导一个国家的经济发展的趋势？我发现所有的大湾区有一个特点，它们都有相对广阔的平原地区，足以有效利用开发城市群的土地（比较充足），并且临近海边有深水港口，能够更有效率地在当地进行生产活动，更有效率地跟其他经济体进行互动、交流。
其实从全球来看，具备这种地理条件的特点的地区并不多。包括全球数得上号的大湾区，确确实实只有于粤港澳大湾区、环杭州湾、旧金山、纽约、东京湾。所以我觉得这些真正推动整个人类文明发展的核心价值，是具备有这么一些地利条件的。
如果把中国内地各省、市、自治区比看作是独立的公司，以资产负债表来看各自盈利状况，最近几年7个最盈利的地区（或叫“取得正收益地区”）基本都在湾区，它们是北京、上海、广东、深圳、浙江（杭州）、福建、江苏（主要以苏州为龙头），它们都临狭义或广义的湾区：渤海湾、杭州湾区、粤港澳大湾区等，福州、漳州、泉州等有些特殊，在海西经济区和杭州湾之间。
杭州能够发展成为继北上广深之后又一个超级城市，除去阿里巴巴带动电子商务与互联网产业外，还与杭州湾大桥建成通车后形成超级城市群密不可分。发散来讲，港珠澳大桥建成通车势必造成珠江西岸某些城市的后发崛起；如果规划中的渤海湾大桥通车，将胶东半岛与辽东半岛连为一体，也许振兴东北才会有立竿见影的作用；同样，琼州海峡跨海大桥或隧道的贯通，才会有海南自由岛经济真正腾飞。这几个交通基础设施无疑都是超级工程，杭州湾大桥的示范效应非常明显，港珠澳大桥的建成通车无疑给粤港澳大湾区加速发展提供新的动能。
整个粤港澳大湾区有香港、深圳、广州，是三个超级城市。这些超级城市除了刚才我第一点提到的地利，还要具备天时。像广州发展的历史，更多是在清朝闭关锁国期间，对外经贸交流的惟一一个通商口岸，所以造就了广州1000多年来的繁荣。
再看香港，香港是在新中国成立以后，其实我们也是闭关锁国，直到改革开放之前，这段时间也是香港快速发展的黄金时期。
第三个天时造就了深圳，40年前改革开放画了一条线，让深圳成为了一个特区，这个天时又造就了深圳成为新的发展核心动力。所以，铸就大湾区的除了天时、地利这两个因素之外还有，还有一个很重要的因素就是人和。
广州是清朝时期惟一的通商口岸，聚集了最优秀的人才。当时刚解放的时候，有大量中国社会精英也齐聚香港，造就了香港进一步发展。
再说深圳，改革开放之后的许多来深建设者都有一个共同的特点，想做事，带着一股创业热情来到这个地方。
从上面天时、地利、人和这三个因素来考虑，价值投资无非就是选择稀缺性和成长性，我是觉得对于我来说最具备成长性和稀缺性的就是深圳这座城市。
天时会在一定时间造就奇迹，比方说之前说的广州、深圳、香港，其实包括刚刚余凌曲老师分享的我们下一步会造就奇迹的地方，我觉得它的核心是在深圳前海。为什么？因为国家对前海的定位，它是国家金融资本开放的窗口，基于这些因素，而且又走在前面，所以我们觉得整个前海片区又是稀缺中的稀缺。
我再跟大家分享一下粤港澳大湾区的数据优势，这里最核心的逻辑我觉得投资还是投资稀缺性跟成长性，投资粤港澳大湾区就是投资未来。投资深圳，作为粤港澳大湾区未来的成长龙头，更是未来中的带领者。前段时间也有一些朋友，包括我们的客户跟我沟通聊天，说港珠澳大桥开通了，接下来深中通道也该开通了，我投资一下西部怎么样？投资一下珠海、中山怎么样？
从投资的角度上面，其实我认为，要投资就是投资最稀缺的，并且最具成长性的。
没有天时地利人和的三要素共振，中国100年以内，或者200年以内不可能再创造出一个新的深圳，投资就是投资稀缺，一定是投资未来具备成长性的，谢谢大家！
城市发展与空间创新
盛鸣 深圳市城市规划设计研究院副总设计师
感谢主办方的邀请，很荣幸有这样的学习机会，交流一下关于城市发展和金融以及产业发展的主题。刚才两位专家从金融方面对城市的价值做了一些探讨，我换一个角度，从城市研究和城市规划来分享我的几个观点，希望能够引起大家一点思考。
刚刚郭院长讲到了，以前我们国家对认为城市空间是经济社会发展在空间上的投影。但今天这种观念已经发生了微妙的变化，成为从国家到地方宏观调控的重要手段。对深圳而言，从过去的城市发展落实经济需求，可以形容成“量体裁衣”的关系，就是说人多高、多胖就需要多大的衣服。而当下更多体现为“量布裁衣”，城市空间就这么大，针对有限的布料做衣服，并提供给对应的人穿。可以说，这是我对城市和经济社会发展关系变化的一种简单理解。
首先看一下深圳发展的历程，我把改革开放到现在的过程做了梳理，可以看得出来城市结合产业的发展，经理了几个主要发展阶段。这里有三个比较重要的时间节点，一个是1985年关于经济特区的外向型工业的发展策略的制定，深圳开启了以制造业为主的发展阶段；第二个重要的时间节点是1995年，党代会明确了要大力发展高新技术产业，奠定了目前深圳最主要的支柱产业的基础；第三个节点是2005年，党代会提出把文化、高新技术、金融物流作为全市的支柱产业，对今天的深圳产生了非常大的影响。
第一个阶段，从产业经济的角度来说，大力发展传统工业或者制造业的方针，带来了城市空间特别是产业空间匹配的特征变化。这个时期的产业和城市空间呈现带形的发展态势，包括沙头角、盐田、华侨城、南头等地区成为非常重要的城市发展地区，并形成了当时11个比较集中的工业区的发展形态。这个阶段，城市空间就形成了功能相对比较单一、相对集聚，而且是较大尺度工业区的发展态势。
第二个阶段，高新技术快速发展对城市和产业空间产生了比较大的影响，我们把它总结轴带组团的形态。当时提出的深圳高新技术产业带就是以高新区为核心，结合原特区外一些产业空间，形成一种梯度轴带和组团式产业园的空间特征。在这个阶段，产业功能与空间慢慢走向复合化，创新资源形成初步集聚的态势，对于城市服务功能要求也更加强烈，多样化的用地和空间使用要求也开始呈现出来。
到了第三个阶段，现代服务业和新兴战略产业得到快速发展。这个时期，特别是最近十年深圳体现出城市转型与更新的态势和要求。城市中不同类型和特质的空间平台、各种多元化的发展节点越来越成为一种非常主流的特征。对空间的更新改造、城市服务的升级，十几个特色产业平台的联动，越来越强烈。刚才提到深圳的金融产业的发展，这阶段恰恰因为金融产业特别是证券基金产业的发展，在某种程度上可以说奠定了福田CBD最终建成的基础。福田中心区从90年代初开始酝酿，到2010年左右基本建成且真正形成所谓的CBD，中央商务区是不可或缺的。
今天，我们进入了全新发展阶段。关于“创新”，未来的发展不管是金融创新也好，还是全方位、多维化的创新，是城市空间发展非常重要的主题。2014年，深圳成为我们国家第一个以城市为基本单元的自主创新的示范区，是一个非常有标志性的事件。
因此，我们把这几个阶段做了梳理，可以看到在不同产业发展的需求下，城市空间的响应，呈现出了不同发展特性：从过去大尺度的集中式的园区，到我们组团轴带式的高新技术的空间组织方式，再到我们这几年更多的多元化、特色化的产业空间组织模式。未来，在知识经济发展阶段，对于共享、流动和人的需求，应该说会越来越重要。
总结过去，深圳的经验之一，就是一直秉承建设和规划城市的方式来发展深圳，而不是园区的方式。目前深圳一些新区包括前海在内，这是规划建设中一直坚持的基本方针。
那么，对于创新的要求。未来我们在空间上面又会呈现出什么需求和特性？从背景的角度来说，中国经济发展已经从传统低成本驱动，进入到创新驱动的阶段。
随着经济社会发展和国家体制机制改革，城市发展建设方面已经逐渐发生着重要的变化甚至转折。不同于过去改革开放和高度城市化阶段，从全国层面看城市收缩现象已经越发显著。过去的十年中国已经有10%以上的城市，在发生着不同程度的收缩，包括人口的收缩、空间的收缩。因此，中国的城市化已经进入到下半场。这个下半场我们认为它有三个比较大的转变，一是人的变化，人的变化体现在价值观、生活方式跟生活理念的变化。二是发展动力的变化，从过去三架马车，越来越强调需求供给侧的驱动和创新驱动。第三是发展逻辑的变化，对于优质生活、公共服务的重视，成为未来城市发展非常重要的一个主旋律。过去我们强调先生产后生活，而现在讲究城市发展质量、城市生活品质。
我们曾经做过一些个案调研，比如深圳市的互联网企业对于工作环境、物业要求，他们非常关注自由灵活的第三交往空间、便利交通条件、良好工作环境，60%以上的中小型民营企业，对于500平米以下办公空间需求是比较强烈的。这些变化就是用户的变化，用户就是所谓的人和企业，这些用户的变化对于我们未来空间的需求也产生了变化，我们把它归结为几个特性：弹性、混合、小尺度，还有对于步行跟骑行这些友好交通方式的需要，对于各种多元空间的关注。
因此，对于未来创新城市的空间需求，我可以把它总结为三个方面。第一，对于空间弹性的需求，未来的创新的需求，越来越需要灵活、混合、小尺度的空间特征和组织方式。第二，对于空间的柔性，我们未来的空间，不管是对于面向于金融创新也好，各种类型的创新，我们需要的是高品质的生态空间环境，高水平的城市服务，而且是一种可以支付的空间。第三，空间的公共性，城市的公共空间越来越成为吸引人、人吸引企业、企业制造繁荣的一个核心内容。
下面我结合几个案例，简单解释一下我的观点。
首先这几张图是之前参与雄安规划工作时我们团队总结提出来的，这些内容体现了一种面向于未来的创新发展，以单元为核心的空间组织方式。这种空间组织方式应对于不同功能特性，采取更加灵活的方式，应对于快速发展跟弹性使用的要求。其次是更加混合，前海规划时坚持按照建设城市的方式打造新型的产业空间，强调和一起工作的人共同生活，和共同生活的人一起工作。强调不同产业空间紧密、高效、便捷的联系。当然，混合既包括平面的混合，也包括三维空间混合，强调对于办公、服务、教育、生活、娱乐等等这些功能，在空间上的多维的叠加。再次是更小尺度的空间，我们认为越来越小的产业社区、创新小镇、创新单元，可能是面向于未来创新的基本空间单位。
第二个方面，所谓空间的柔性，是对于高品质的生态空间环境的要求，所谓有风景的地方就有新经济，所谓新经济不是传统的、冷冰冰的。今天深圳或许在物质建设上可能超越了旧金山，但是旧金山湾区有这样一个人与海豹、海狮近距离接近的空间，但是这个在我们深圳包括大鹏是没有的，这或许是我们跟真正国际湾区最大差异所在。对于服务需求，雄安提出来要以高于北京的城市服务配套的标准建设雄安，这表现出了未来以创新经济为核心的雄安对创新的空间应对。对于可支付，也就是强调要创造一种相对低成本创业空间、低成本居住空间。深圳的柠檬公寓可以说做了有意义的尝试。
最后，我们认为城市的公共空间，越来越成为创新经济、创新要素、创新人群集聚的载体。这里特别强调活跃的街道生活或许成为未来公共空间非常重要的载体，我们也呼吁越来越多的，包括资金也好、企业也好、政府也好，越来越关注于城市生活本身，越来越关注城市生活的公共活动空间、公共交往空间，和我们越来越丰富多元的街道生活。只有这样才能创造出越来越丰富多元的创新文化，才能够促进创新经济不断的繁荣和发展。
今天就讲这么多，请批评指正。谢谢大家！
华尔街金融创新对城市发展的借鉴价值
陆晨 香港大学SPACE中国商业学院教授
我们今天讨论的话题围绕城市发展和金融创新来展开。城市在不同的历史时期扮演着不同的角色，在近代史上，人类文明的生死较量就是第二次世界大战：以美国、苏联和英国为首的盟国对抗以德国、意大利和日本的邪恶的轴心国。第二次世界大战的前半段以德国发动闪电战横扫整个欧洲，日本以其强大精良的陆军在亚洲所向披靡。
第二次世界大战的转折点是从一个不朽的伟大城市——斯大林格勒开始的。斯大林格勒是苏联中央地区通往南方重要经济区域的交通咽喉，战略位置极为重要。斯大林格勒会战的胜利让世界反法西斯战争从之前的节节败退中走出，改变了苏德力量对比，转向相持，进而到了后期的反攻阶段。这个城市扮演的不光是正义、道德、人类文明的卫士，如果没有斯大林格勒，就没有整个现代文明的今天，当今世界将会是另外一番场景。同样的把第二次世界大战的场景拉回到中国，每年到12月13日这一天我都要看同一部电影——《南京，南京》，这部电影是中国所有关于抗日题材的影视片中，最真实最令人难忘的一部。个人和家庭的命运、国家的兴衰、城市的沦落，南京讲述着一个悲怆的故事，从反面不断地提醒世人当今和平时代高速经济发展是来之不易的，需要现代人无比珍惜和反省。这两个不同城市的故事告诉我们，城市的发展都是建立在历史发展演变中起到了非常重要的推动作用。
今天我们讲到的城市的作用，并没有在战争硝烟中（当然今年我们有贸易战浓浓的硝烟），而是在世界金融市场上扮演了最重要的作用。它就是美国东部金融中心纽约。纽约金融市场是美国最大的金融市场。第二次世界大战之后，美国凭借其军事、政治、经济实力，建立起了以美元为中心的国际货币制度，美元取代英镑，成为世界主要的储备货币和国际清算货币，纽约金融市场遂演变为世界最主要的国际金融市场之一。纽约在整个世界资本市场的发展中独领风骚，成为毫无争议的世界金融中心。
美国华尔街的金融创新始于1792年5月17日，当时24个证券经纪人在纽约华尔街68号外一棵梧桐树下签署了梧桐树协议，协议规定了经纪人的“联盟与合作”规则，通过华尔街现代老板俱乐部会员制度交易股票和高级商品，这催生了纽约交易所（NYSE）。
1848年，在芝加哥83个谷物商人为了解决粮食贸易价格风险问题，建立了芝加哥期货交易所（CBOT），于是有了农产品期货。1865年用标准的期货合约取代了远期合同，并实行了保证金制度。
1874年，芝加哥商品交易所CME成立，前身为由一批农产品经销商创建的农产品交易所。芝加哥期权交易所（CBOE）成立于1973年4月26日，是由芝加哥期货交易所CBOT的会员所组建。在此之前，期权在美国只是少数交易商之间的场外买卖。
150多年来，金融市场衍生品的创新与发展都同芝加哥紧密联系在一起，从农产品到畜产品，从工业品到金融衍生品，从期货到期权，从交易所会员制到公司上市，作为世界期货交易中心，芝加哥引领着世界期货市场的发展。芝加哥这个美国中部素有“风城”（Windy City ）之称、毗邻五大湖的城市在近代世界金融发展中找到它独有的定位，建立了美国的多层次多品种的金融市场架构，完善完备了美国的资本市场。
世界名著《第三帝国的兴亡》的扉页有一句至理名言“忘记历史就是意味着背叛”。我们回顾借鉴过去金融创新的经验教训，展望现代金融创新对于现代城市发展的推动作用。
金融创新在房地产市场的应用
在现代金融体系下，信贷创造广义货币不是公平的，信贷投放有先有后，先获得贷款的占有资源利用的先机，而能提供充足抵押品的房地产行业具有先天的优势。信贷扩张导致某些行业比如房地产过度扩张，挤压其他行业。
总量的繁荣在一段时间掩盖了经济深层结构的失衡，但资源错配最终不可持续，调整导致经济衰退，新的周期开始。周期在金融市场和房地产市场中是一个永恒的现象，是不以人的意志为转移的。周期的形成和驱动主要来自于投资者本能的“动物精神”。动物精神是英国著名经济学家凯恩斯提出来的，意指投资者对于未来市场的变化没有行之有效的方法来预测，只有依靠动物本能的冲动、偏好和直觉来布局未来的投资和决策。所有未来的决策都是基于现有的市场信息。另外一个导致金融经济和房地产市场的周期出现的原因就是：人是线性动物，只能做线性的直观推理和预测。从另外一个角度来讲就是大多数人基于现有的市场场景做出同样的预测和判断，永远是过激，必须修正，所以动态调整（周期）是唯一不变的。
和周期相关的就是由前中国央行行长周小川先生提醒世人的“明斯基时刻”。“明斯基时刻”是由美国经济学家海曼·明斯基提出，经济的长期繁荣稳定就会给投资者造成一种假象，忽视风险，盲目自信冒进，为了扩大利润不断加大杠杆，最后导致市场崩盘，市场从而陷入漫长的去杠杆的痛苦过程中。
金融市场里最大最突出的风险是什么？就是信用风险，其实是信用风险加上流动性风险，但是对于市场中个体的局部情况，就是交易对手信用风险，CCR, 更直观地说就是交易的双方谁更坏，信用水平更低。抵御CCR风险惟一的方式是充分抵押。抵押什么资产可以让大家更容易接受？房子是最佳的首选，因为房子不会“跑路”。
回顾一下，美国华尔街金融创新是从上个世纪60年代末期开始。由于居高不下的通货膨胀率引发超高的利率水平同存款利率上限以及存款准备金合在一起减少了商业银行的利润，金融脱媒使得银行存款的大迁移，促使商业银行绝地反击产生了欧洲美元、银行商业票据、可转让提款通知书账户（NOW）、自动转换储蓄账户（ATS）和隔日回购协定、货币市场互助基金（MMF）等形式的金融创新。通货膨胀对于城市居民的正常生活的产生了很大的负面影响，巨大的通货膨胀导致购买力持续缩水，城市中居民的实际生活和消费水平严重受损。
1979年，通货膨胀沉重打击了美国股票市场，但在债券市场方面，资产支持证券（ABS）和垃圾债券市场快速发展，货币市场基金发展迅猛。同一年保罗·沃尔克（Paul Volcker）当选美联储主席，开始了货币主义政策实验，美国的无风险利率开始疯狂上涨。1980年美国银行的优惠贷款利率一度突破20%，在股票市场大跌的同时，美国的债券市场也随之应声落地。
通货膨胀的加剧，利率的高企，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。商业银行的储蓄被大量提现使经营陷入困境。为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，美国政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为房地产市场的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，从而产生了住房抵押贷款证券化业务——MBS（Mortgage-Backed Securities）。
1981年美国国会通过法案，出现于60-70年代的资产证券化。特别是房地产资产证券得到了飞速的发展机遇和空间，推动美国出现了前所未有的资产证券化高潮，房地产资产证券化市场规模迅速膨胀，超过了美国股票市场而一跃成为当时世界最大的证券市场。
MBS是利用美国商业银行及储蓄机构或美国住房贷款机构其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。它的最原始的产品结构，是金融机构的住房抵押贷款业务中符合一定条件贷款金额、时间、客户的基本信用评级等的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体资金池（pool），利用贷款资金池定期回收的本金及利息的现金流作为发行证券的收益，MBS也被称为过手证券（pass-through securities）。
同时为了降低违约信用风险由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保增信。美国的几家国家赞助机构，在美国整个房地产市场中扮演着重要的流动性支持的角色,最主要的有政府国民抵押协会GNMA；联邦住宅贷款抵押公司FHLMC；联邦国民抵押协会（FNMA）的抵押支持债券；从这个角度上来看，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品，也算是普惠金融的一种。
在1980年的时候，整个美国金融市场环境面临着通货膨胀的巨大挑战，迫切需要金融创新的工具来突破原有的传统金融框架来解决问题。但任何金融创新都不是孤立的，需要多个重要因素：时间、地点、人物、运气缺一不可。
80年代是华尔街金融创新的黄金时代，外汇、商品、利率、股票、信用等资产相关的金融创新、金融衍生品层出不穷。在金融创新最前沿的华尔街，独领风骚的是所罗门兄弟银行，华尔街有一句名言：“运气比聪明更重要”他们当时无论是非常走运还是有远见卓识，抓住了这一千载难逢的商业机遇，促成了业务的飞跃发展，也创造了一个新的时代。
美国政府和监管当局在1981年修订相应的金融法律和法规，放松做MBS的监管要求，华尔街大多数公司对于这突如其来的变化准备得并不充分，而古弗兰领导下的所罗门兄弟银行却凭着对市场敏感的嗅觉，早在1978年就建立起完整规范的资产证券化部门。当华尔街的其它金融机构还在迟疑和徘徊不定的时候，所罗门就异军突起完成了举世瞩目的债券市场的创新，销售了第一只抵押贷款支持证券MBS。
所罗门兄弟银行从遍布美国的储蓄借贷机构购买住房抵押贷款，把它们打包成抵押贷款支持证券MBS，出售给本地和国际投资者。所罗门银行获得了数以亿计美元的收入，一举成为房地产证券市场的开创者和引领者。
保罗·沃尔克为了有效控制当时的通货膨胀和更重要的未来通货膨胀预期，不惜以自己的仕途生涯作为赌注，把美国无风险利率涨到20%多，很多建筑行业、工厂、农场无法克服负债端高昂的利息成本而倒闭关门，大量劳力失业，社会大众怨声载道。背负巨额负债的农场主愤怒至极，他们每个人开一辆推土机，企图将沃尔克工作的大楼围堵起来，可以想见当时冲突到了何等地步。
美国的通货膨胀率在1981年三月达到最高14.8%，并导致了后面到1982美国的经济衰退。但经过沃尔克和里根总统的不懈努力，到了1983年，终于把通货膨胀率控制在个位数字，这一决定性的通货膨胀战役取得了圆满的成功，让人民生活水平和生活质量得到了保证。
在谈到金融创新时，保罗·沃尔克有一句著名的论断，他认为在过去四十年中，只有银行的自动取款机可以算是金融创新，其它的都一概不算。他在2008年世界金融风暴之后提出了著名的“沃尔克法规”（Volcker’s rule），严格限制银行开展以自有资金为主导的自营交易，降低金融体系内的系统性风险和“大而不倒风险”。
华尔街金钱永不眠，美国人的金融创新从未止步，从原来最简单的平层MBS Pass-through逐步演变到高端复杂需要利用金融工程技术的CMO（Collaterized Mortgage Obligation）。CMO的金融创新是引入了Tranche竖直分层结构化的概念。每个层次Tranche之间的现金流结构和流入流出次序是不一样的。而中国的金融创新是水平的通道和嵌套。东西方文化理念的不同，导致各自在金融市场金融创新的应用方式是完全不一样的。
MBS金融创新对于城市的发展和建设起了巨大的推动作用，城市基建住房的发展是立足之本，硬件的好坏直接关系到城市发展需要的另外两个软实力的建设：人才和资金的吸引。在MBS推出之前，银行承担了主要城市发展资金来源的任务。MBS把原来不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流的抵押房贷资产，重新打包切分转换成可以在市场上流动交易的有价证券，提高了金融资金的使用效率和滞留在金融机构资产负债表上资产的流动性。银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，增强银行的资产扩张能力，使得银行能为更多的城市居民服务，把他们的美国梦变为现实。
90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供所需资金的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化MBS也将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
华尔街过度金融创新带来的警示
美国房地产资产证券化的金融创新，最关键的步骤是把所有资产打包，隔离建立SPV（Special Purpose Vehicle），增信（内部和外部）。谈到SPV就必须要有金融法律，母公司把这些打包的资产卖给SPV就不能反悔，必须要签署隔离法律文件，里面严格约定交易双方的权利和义务。
在金融上和人生里，人性最特殊也是最本质的一点或者说是风险就是后悔，后悔在金融市场交易上就是期权。期权、后悔都是和选择相关的。
中国市场的结构化产品一般都有优先、劣后、夹层三层，但在美国的MBS中的层Tranche都是双位数，MBS的金融结构是很复杂非线性的。MBS的最大的风险就是Prepayment提前还款风险和Default违约风险，还有隐含的非线性期权的估值。美国的MBS的金融衍生品定价依靠很复杂的金融工程模型、风险模型测算。
美国的金融创新做到ABS的时候还是在实体经济里，因为穿透到底层资产是个人或企业的抵押房屋贷款，但华尔街的金融创新没有停步，下一步从MBS ABS 延伸到了MBS CDO，和CDS on MBS也就是所谓的“脱实入虚”的金融创新时代的开始。我们每次都说2008年金融风暴是次贷风暴，其实次贷风暴也即次贷的信用违约风暴只占了前面的1/3是导火索，后边2/3流动性风险所导致的，流动性风险和所有资产的定价息息相关，在不同市场流动性场景下的资产定价因为风险迥然不同有很大差异。这也是在2008年后引入压力测试作为金融资产风险定价的主要测算方式的原因。
让整个华尔街沉迷于美妙的“虚体金融”中，必须有完美的理论才能让华尔街最聪明的人都深信不疑。CDO Gaussian Copula公式的横空问世，让华尔街投资银行大张旗鼓地批量生产这些“虚拟”的金融创新产品，大家都觉得自己知道如何测算出这些和抵押房贷相关的超级复杂的金融衍生品的定价和风险。但是击鼓传花到了2008年，美国华尔街金融创新的游戏就玩到尽头，也就是前面提到的“明斯基时刻”的来临，过去为了贪婪所加的高杠杆变成金融市场和房地产市场大开杀戒的凶器，美国金融创新就是玩过了头走火入魔，导致2008年的次贷风暴。
纽约是世界金融中心，金融业是整个城市的发展的龙头产业，随着金融风暴的来临，资产大幅缩水，经济萧条，股市崩盘让人们的富足感消失殆尽，消费裹足不前。另外，由于华尔街投行的大幅裁员，支持金融业的其它服务性行业餐馆，健身房等的顾客有1/3再也看不到了。2008年的华尔街过度金融创新实际上给整个纽约的正常发展和建设当头一棒，这是我们城市发展需要借鉴的经验和教训。
房地产私募股权基金REITs推动城市发展
房地产投资基金REITs，是专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向房地产项目进行并购或开发的投资模式。美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家，相关的金融制度、法律法规健全。20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国开始涌现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，汇集投资者的资金后进行房地产市场进行投资。
随着房地产基金运作模式的日益成熟和运作规模的不断扩大，房地产基金现在几乎已经渗入美国每一个大中城市的房地产经营开发活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种和房地产市场紧密相连的金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的不可短缺的纽带。中国的REITs市场发展较晚，法律法规和对于REITs至关重要的税收减免制度不完善，导致了中国房地产投资基金进展缓慢，收益缺乏吸引力，急需我们现在奋起直追，让REITs在新的发展阶段成为人们养老投资和城市建设的生力军。
中国过去发展依赖的三架马车，出口、投资、消费。现在大家看的非常清楚，第一样和第二样都被废掉了，出口贸易受中美贸易战的直接影响，投资基建也不能再大干快上了，所以这里重点是什么？消费。国家也在倡导把外向型经济逐步转为内部消费性。消费金融是一个非常重要的聚焦点，特别是在城市里的消费起着绝对的主动作用。最近大家不断地听到消费升级、消费降级，其实讨论的就是消费金融新的定位问题。
另外，中国社会老龄化也决定了资本市场的走向和城市的发展趋势。中国社会老龄化就催生养老、保健、医疗的巨大需求，但要得到好的服务就必须有钱，个人养老的财富管理、资产管理、遗产规划也都随之变得非常重要。这些都是实体经济的需求，金融要和人们不断变化的实际需求结合起来，因为那里才是金融创新的灵感源泉。
管理养老基金和日常的投资管理是完全不一样的。风险管理是第一位的，收益是第二位的。养老基金管理的质量直接决定了老年人后半辈子的生活品质，必须纳入到一个法律严格监管的环境下。比如，我们投资一种资产，第一年涨10%，第二年涨10%，第三年涨10%，第四年涨10%，到最后到底赚钱还是赔钱的？答案是赔钱。在一个正常波动的市场环境，养老基金是在缩水。大家现在都能体会到问题的严重性。因为投资组合管理中一个常常被投资人忽略的重要因素是投资时间，它在养老金的管理中是有着严格的局限性，退休的老年人没有机会和时间来等待市场的复苏和反弹，消费付出都是现在发生的，对于流动性的需求极高。
通过粤港澳大湾区的建立，我们要从香港引进什么？资金中国不缺，人也不缺，硬件也不缺，我们需要学习和借鉴的就是完善完备的社会道德法律体系，为金融创新保驾护航。
我在香港住，每天往返香港深圳，能切身感受到两地软环境的本质差别，就是每个人讲的体质和系统。问问大家什么是体制系统，我最近想了一个定义，体制和系统就是把所有个人加在一块，再逐个减去一个个的单个个人，剩下的那部分东西就是系统。它不是由某个个人所决定的，是众多个人在一起时发生的那个场景。体质里包括了健全的法律法规和制度以及社会规范和道德文化。
可以想见，金融在下一个阶段必将扮演更加突出重要的作用，不管是实体企业还是房地产都要敞开心扉和金融深度结合。金融创新也必须要为社会和实体经济服务，成为建设现代智能化城市的领军者。
深圳金融创新与城市发展
郭建波 英联不动产集团董事长
其实我已经退出江湖有6、7年了，之所以站到这儿我也要感谢主办方和承办方，因为我也是咱们研究院的学生和研究员。第二个承办方之一的轩鸿的肖总是我的老朋友，也是我比较欣赏的金融新秀。今天我是议程里最后一个做主题发言的，然后还有一个圆桌论坛，所以大家耐心一点，你们快休息了。而且最后一个发言都很吃亏，我勉为其难的挑选了一个我不太擅长的话题，我还不幸跟几位演讲人撞车了，第一位余所长把我PPT里的1/3讲了，陆晨先生又把我的案例讲了，那我怎么办？
我想我们的角度不一样，我为什么挑一个我不熟悉的，我的研究助理也很纳闷，因为我擅长房地产，尤其住房政策，这是我的专业。我觉得今天这个会的主题，我为什么抢这个发言或者汇报，我觉得这个题目非常好，我们正站在40年的十字路口，中国改革开放40年，深圳再过几个月就建市40年。市场一片萧条，企业家充满焦虑，学者充满郁闷、抑郁，高校不断处理敢于发言的教授和专家。
站在这个十字路口，我觉得作为国家智库要敢于发声，敢于提出问题，敢于研究我们未曾重视的问题，特别是今天这个问题“金融创新在未来的经济中或者深圳的金融业扮演什么角色”？
我初步的学习研究的结论是金融业有很大可能是未来深圳的主要支柱产业，或者就叫支柱产业。我们知道四大支柱，工业还是比较高的比例，30%多接近40%，是金融的2倍，房地产的4倍。但是刚才余所长已经提到，其实金融业的贡献已经是第一了，因为税收是最重要的，而且是人均税收和产能最大的。而且是在增长比较快的阶段。
我这个题目换一下就跟余所的不太重复了，如果我说深圳40年的城市或者经济发展的金融视角，可能更能理解我所表达的东西。
我其实跟万达院长汇报一下，我希望研究院能够重视这个题目，能够有一个政策的建议对深圳。其实深圳的高速发展，我的题目叫“深圳奇迹与金融创新”，深圳是中国金融最好的城市，深圳的发展主要是金融创新的结果，不管是主动的还是被动的。
第二个世界一线城市的经济本质都是金融创新，或者金融创新最快的城市、金融体量最大的城市，都是世界一线城市。
第三个我想直接表达我们对研究的期待，金融业尤其是新兴金融业和科技创新，将是深圳的未来和支柱产业。
我们作为见证了大部分深圳奇迹的20多年的一个人，也做过研究也做过实体，感慨很多，最近我想了很多，经常想的睡不着觉，深圳是一个从两条小马路的城市，这就是深圳奇迹，这两张图，大家应该明白。
GDP过了2万亿，是1979年的1.1万倍，所以举世瞩目。刚才余所讲了不到1%人口创造1/7GDP和40%的税收。
稍微回顾一下深圳的来时路，从一个金融视角来看，深圳其实就是一个金融创新与发展撬动的城市，它的飞速发展是一个奇迹。
从三来一补，到第一张股票，到地产金融第一槌导致反逼宪法修宪，变成可以出让土地。再到债权融资，国有品牌、带有很大的市场化成分的品牌银行在深圳诞生。
很多个第一，我不再赘述，刚才余所长讲到深圳金融业在中国、国际的影响地位。但是最重要的两个节点，一个是深圳交易所的营业，第二个是创业板市场，它是对深圳整个的经济有很大的推动。最近几年，前海已经逐渐成为深圳或者深港金融创新的中心，这里很多第一都在前海。这些数据刚才也看到过，整个发展。
但是我想强调，深圳奇迹可能在前2年已经过去，我们面临的问题，因为深圳人很乐观，我发现没有一个人比深圳人更热爱深圳，但是主要原因他们都不是深圳人。第一个我们第一产业，包括工业，包括科技型的现象制造业正在外迁，一个是往东南亚国家和其他过程转移，尤其是跨国公司的产业。转移的方向都可以看一下。第二个是最近这1、2年炒作得非常厉害，研究院也提供了一些研究方案，内部的矛盾不断，各自为政，深圳或者其他广州或者其他的一些地区，这样一个大湾区经济概念下，其实都在各谋其政，其实反而深圳在这样一个过程中，有可能被削弱而不是加强，包括产业转移到大湾区更适合的位置，更有政策支持的地方，包括到内地的转移，这两种转移的路径。深圳讨论多的就是去杠杆，国进民退，好在深圳国企一直很强，深圳国有资产就没弱过，但是深圳经济本质跟任何一线城市和其他城市的特质是民营占绝对主导。这个跟其他城市不一样。
北京把总部金融去掉以后，还是北京吗？把央企总部去了，上海如果外资都撤离了，还是上海吗？深圳靠的就是生生不息，不断创新的民营企业，他占了绝对主导，96%，对就业、对整个税收的贡献也是最大的，70%—80%。就业的增长到80%，解决就业到70%。所以国进民退其实对深圳是最不利的。所以深圳民营企业现在排除去杠杆、上市公司的危机基本也度过了，反正也差不多了。我们面临一个选择，三十年河东四十年河西，大家对未来环境也不好判断，不管中美博弈还是内部环境。在这个情况下思考深圳就很有意义，深圳的未来到底怎么规划？怎么定位？粤港澳大湾区怎么定位，在整个支柱产业政策推动上怎么定位，这需要更多智库专家研究。
从研究院的数据来看，深圳已经进入一线城市榜单，而且位置还在提高。国际金融中心都是一线城市，我们回顾这些有金融基因的城市，它一开始就是金融推动的，英国肯定是鼻祖比如英国伦敦，其实工业革命不是技术创业的结果，是金融革命的结果，金融推动的结果，我觉得深圳也是这样一个过程。深圳为什么能够有很大的科技创新的创业氛围，企业或者经济容量，和深圳的民间金融，资本市场的法域有很大的关系。这个是伦敦的情况，我们也选了一个案例，这个是1970年建的剑桥科技园，现在也很有活力，中国有些机构也参与了，我们也做了跟踪研究，它就是传统金融和新的金融和资本市场，以及科技结合的很好的案例因为他平均每年增长6.3，高于德国平均增长的1倍。这是一个很好的案例。
纽约刚才我们博士讲了纽约的基因，我也不再赘述，他在整个全球金融市场特别是资本市场的地位，都有数据来表达。纽约的金融基因和金融创新，一个是它既能在监管上进行创新，又能在经营上进行创新，我们既不善于创新更不善于监管，甚至监守自盗，所以使投资者缺乏信心，市场破坏的程度比较大。
最后我讲一下金融和科技创新是不是深圳的未来？这是我们希望提起研究和重视的一个命题。在目前来说深圳在定位上也是不尴不尬的，它肯定是区域金融中心，而且是排在前面的区域金融中心，和北京、上海比较，它很难成为中国的金融中心，国家的金融新，它跟香港一河之隔相比，很难跻身到国际金融中心这样一个角色，但是深圳肯定不单是一个大湾区的区域金融中心，或者华南的区域金融中心，肯定是已经迈向国际化。所以深港金融合作就显得很重要在这个问题上。这个是目前的格局，湾区金融的格局。
我们现在的规划还偏保守，十三五计划是到15%的比例，我们现在是不是能做更多的研究？其实这些年我也看了很多行业和企业，我觉得自从高交会以后，1999年以后，深圳对高新技术的迷恋，有点过了，在补贴政策下产生了很多科技泡沫，包括一些很有名的企业，我们未来会看到这个问题所带来的恶果。而恰恰相反，我们对金融创新的支持，特别包括互联网金融在政策上的支持力度，远远不够。深圳的私募股权市场，还有民间的资本市场，其规模很庞大。深圳的P2P是全国第一，600多家，占全国30%，广东的80%。深圳的互联网第三方支付的市场占了3万多亿，占了全国近一半，这些数据足以证明深圳已经是一个最重要的金融创新和新金融的存量市场，而政府可能还对他的重视程度还远远不够。当然最近这几年私募股权好日子也走到头了，但是深圳的基因就是金融创新的基因，所以我们期待研究院这样一个国家的高端智库和在座的专家，能够更有深度的去了解、调研和研究，关于深圳的金融产业，尤其是新金融产业，能不能成为深圳未来的支柱产业，而且政府有更大的金融政策，深圳本身很宽松，但是有更多的扶持政策，来发展民间金融，可能这才是在目前我们深圳这个十字路口，就是奇迹不在的时候，可能下一个奇迹，感谢各位的聆听，谢谢！
圆桌对话
范进佳总经理圆桌对话问答
范进佳 中原地产写字楼部 董事总经理
主持人-常虹：接下来我想问一下中原范总，根据您个人的工作经历，您能不能说一下最近这几年深圳写字楼市场的变化情况？
范进佳：要论深圳写字楼的市场变化，我想可以从2008年开始说起。
2008年，写字楼市场处于整体的经济复苏期，写字楼的供应量较低，尤其是一手写字楼基本没有供应，加之人民币升值，所以2008年—2010年这个阶段，属于市场非常旺的时候，整个租金、售价都不错，那时我们常常会说“今天的最高”就是“明天的最低”。2010年“限外令”政策取消后，到2011年7月，政府又推出了“按评估价过户”的政策。原先大部分交易都以原价成交，有了这个政策后，交易费大幅上升，所以整个市场的交易情况变得很不活跃。直至现在，深圳写字楼大概有2000万平方米的体量，而近几年每年的交易面积平均每月约为1万平方米，交易活跃度不到5%，也算是非常不活跃的市场状态。
但租赁市场却有不一样的表现。到2011年以后，市场整体租金一直在涨，我们发现，有很多投资者借助这个机会做轻资产的运营。以前传统写字楼大部分都是卖散的，物业管理在投入的方面做得不好，这就为做轻资产运营提供了很多空间。
首先，福田中心区从2000年发展到2010年这十几年，最先建设起来的那一批写字楼也已老化，却还是受大家的欢迎，周边配套成熟，扎堆办公，大家愿意选择租用便捷的联合办公楼。其次，传统的开发商或小业主们，在出租写字楼的时候是不愿意做升级改造的，轻资产运营也弥补了这个市场空白，从2011年开始介入投资轻资产运营，一直发展到2017年的时候，会赚到你不敢想象。近两年的租金也一直在涨，但不是因为实体经济推动的，而是通过轻资产运营的包装升级，投入了多种配套后，租金相应有了增长。
今年整个甲级写字楼的供应比较大，约100万平方米，这个供应量可能会源源不断供应到2022年。所以我们租写字楼的时候，可以选择轻资产运营的方式，与产业、新经济挂钩。如何使我们的写字楼吸引到更多的创业者，或企业进驻？配合轻资产运营的方式也是一个很好的机会。
主持人-常虹：谢谢范总，第二个问题粤港澳大湾区研究院研究综合营商环境的时候有几个指数，其中就提到了深圳作为一个人口净流入城市，而且北上广深一线城市，深圳空气质量最好，堵车情况最少，相对来说，从总部经济和楼宇经济角度来看，福田区中心区一栋楼贡献的GDP，可能超过二三线城市的GDP，从这个角度你觉得深圳未来发展是什么情况？
范进佳：从租赁成交或者买卖成交的数据来看，我们看到过往几年金融占了大比例，那深圳是不是金融或者创新之都？那是肯定的，因为整个量在这里。
从另外一个角度来看，我们一直拿深圳跟香港对比，其实深圳房价离香港房价还有一定距离，甚至是几倍的距离。我们也常常在探讨，到底深圳跟香港差什么？第一，金融方面深圳跟香港没办法比；第二是公共配套成熟，例如香港在医疗健康相关的配套设施都发展得非常完善，深圳目前很多还在积极的建设中；第三，在市场经济的活跃度上，虽然深圳经过这么多年发展担负的功能越来越多，我们也不如香港这个自由港那么活跃。现在深圳担负了粤港澳大湾区的功能，未来，深圳也会在总部经济的带领推动下，令整个城市的业态发展得更为丰富。
同时，为促进金融业的发展，政府拿出了前海作为深港合作区。我们作为第二经济大国，如果我们要走得更远一些，人民币国际化一定是大问题，如果金融只是现在这样的地位远远不够份量。但我相信深港融合一定能推动整个金融快速发展，包括我们刚才说的金融创新，深圳未来会很有潜力。
林海总经理圆桌对话问答
林海 前海开源资产管理有限公司不动产金融部总经理
主持人-常虹：我现在把问题交给前海开源的林总，您做资产证券化有很多年经验，您觉得深圳在不动产证券化这方面，还有哪些亮点？有哪些未来发展的前景？
林海：谢谢常教授，我先简单介绍一下前海开源基金。前海开源基金是证监会批准的公募基金，主要做资产证券化业务，特别是REITs类的业务。截止到现在我们在两个交易所已经拿到批文的REITs项目大概是700多个亿，现在发了100多个亿，现在主要的资产是租赁住房和商业物业。
深圳在这块有哪些优势？我觉得有以下几点，第一个是深圳文化基因特别好，鼓励创新，也特别包容。
第二个是深圳有证券交易所，交易所特别鼓励创新。比如前海开源有两个产品：一个是去年发的乐泰REITs，它是全国首单不依赖主体评级的商业物业的REITs，今年又发了碧桂园的租赁住房类的REITs，这个是全国首单民营企业的，而且是100个亿批复的REITs。深交所对这块的创新也是特别支持的。
第三个深圳有很多非常好的物业，这些物业的现金流特别好，未来我觉得它作为我们的公募REITs的底层资产是非常好的。
主持人-常虹：请问林总，您觉得国内包括深圳的资产证券化和REITs，现在还存在着哪些障碍、痛点和问题？
林海：我们现在做的REITs，我们管它叫准REITs，它并不是美国的那种。国内做REITs税赋确实比较重，从资产剥离到投资人持有，这中间税赋涉及到投资、所得等等各种税特别多，这个可能未来会有一些改善的空间。第二个目前产品的资产收益率普遍来说都不是特别高，现在已知的租售比大概在2%、3%，但是与新加坡、美国的REITs的高收益率相比，还有一定的差距。
我觉得改善的空间，也是从刚才的两点来说，第一，我们了解到，也是国务院还有证监会联合制定的公募REITs的政策，其中也包括税收优惠的政策，相信不久将来也会推出来。
第二是收益率不足的问题，现在中原还有很多开发商、私募基金都在进入这个领域，去把物业收回来，把存量进行升级改造，提高租金收入，这可以使它达到发行公募基金的目的。
主要媒体报道
深圳城市发展与金融创新高端学术研讨会举行
羊城晚报 2018年12月18日 王俊
15日，由深圳市社会科学联合会主办，深圳市马洪经济研究发展基金会、深圳市前海金融创新促进会、轩鸿公益基金承办的“城市发展与金融创新高端学术研讨会”在深圳举行。城市的发展，离不开技术的产业化，而技术的产业化离不开金融的创新，多位业内大咖围绕这个主题建言献策。
中国（深圳）综合开发研究院常务副院长、深圳社科联副主席郭万达指出，城市的发展和金融之间的关系非常重要，城市发展需要金融的支持，反过来金融的创新，特别是金融产品、金融制度的创新也会增强城市的竞争力。
中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲则分析了粤港澳大湾区建设背景下深圳金融中心的前景，他指出，深圳金融业已经是一个非常强大的支柱产业，在深圳的四个支柱产业里仅次于高新技术产业，排名第二。深圳经济体现了科技和金融双轮驱动的特征，信息技术行业和金融行业市值已经占到了全部总市值的70%以上。
“深圳是毋庸置疑金融创新中心。不过，充分发挥深圳和香港的优势，深圳与香港共建全球性金融中心，是深圳金融中心发展的机遇，也是深圳未来的重要使命。”余凌曲说，深港两地金融机构应该相互融合，成为世界性的金融机构和全球性金融机构中心。另外在人才上，深圳也可以借鉴香港金融教育的经验，把深圳的金融人才体系做大，成为一个全球性金融人才中心，可以说未来深圳的前景还是非常广阔。
用金融创新助推城市发展——“城市发展与金融创新”高端学术研讨会在深圳举行
深圳特区报 2018年12月15日 赵鑫
由市社科联会主办，深圳市马洪经济研究发展基金会、深圳市前海金融创新促进会和轩鸿公益基金承办的“城市发展与金融创新”高端学术研讨会在深圳举行，多位相关领域专家学者参与此次会议，就中国城市发展和金融创新的有关议题进行了深入探讨。
与会专家认为，金融创新是推动城市发展的重要因素，必须深化金融体制创新改革，增强金融服务实体经济的能力。通过“做强实体，做实金融”，提高投资效率与资源配置效率，为我国城市发展和金融研究打开新的行业视窗，用金融创新助推城市发展。
深圳市马洪经济研究发展基金会理事长郭万达认为，金融发展与城市发展密切相关，金融产品和制度创新能够提高城市竞争力，在外部环境不确定的情况下，这种效应会更加突显。综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲展示了大量调查数据，他认为深圳金融中心在全国具有重要地位，并逐步进入国际领先金融中心行业。深圳金融中心需借助香港的优势和经验，与其共建全球性金融中心将是深圳的机遇和使命。轩鸿集团董事长肖建海认为，湾区对国家经济发展具有重要作用，判断湾区投资潜力的核心逻辑在于稀缺性和成长性。他认为，相比于其他湾区，粤港澳大湾区优势明显，作为粤港澳大湾区成长龙头的深圳，将成为未来最具价值投资潜力的城市。
有专家介绍了美国金融创新的实例，回顾分析了美国金融创新的发展历程，相较于美国，中国金融市场还有很大的发展空间，其中消费金融是一个重点。另外，我国应该营造好金融发展的软环境，构筑完善的金融体制和系统。有专家从城市规划角度入手，分析了不同经济时期深圳产业空间发展的演进路径。改革开放以来，深圳城市发展的重要经验是采取了建设城市而不是产业园的方式。面向未来，城市空间布局应该更具“弹性”、“柔性”和“公共性”。
深圳经济发展脉络：金融创新增强城市竞争力
前海传媒 2018年12月15日 黄海琳
“城市的发展、经济的发展，与金融之间的关系很重要，城市发展需要金融支持，反过来金融创新，特别是金融产品、金融制度的创新，会增强城市的竞争力。”深圳市马洪经济研究发展基金会理事长、中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达表示。
金融是现代经济的核心，金融创新是解决我国经济发展“不平衡不充分”问题的关键因素，解决“不平衡不充分”问题，必须深化金融体制创新改革，增强金融服务实体经济的能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场的健康发展。如何把握金融创新发展，正确处理好新形势下“产融”关系，利用我国后发优势，实现实体经济与金融共同繁荣是当下的热点问题。前海传媒获悉，近日，“城市发展与金融创新高端学术研讨会”在深圳举行。研讨会旨在探讨中国城市发展与金融创新的相关议题，促动研讨会成果向金融、产业间直接转化。多位行业专家建言献策。
中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所余凌曲博士以“深圳金融中心在全国以及在全球的地位和作用”为题发表演讲。他提到，深圳金融以12.24万总数、占常住人口比重不到1%的从业人员交出了一份GDP占比13.6%，税收贡献占比20.5%的成绩单；截至2017年底，全市分行级以上持牌金融机构总数达439家，其中法人金融机构188家，金融机构总数位居国内前三；截至2018年9月30日，深交所共有上市公司2123家，总市值18.51万亿元，是世界第六大证券交易所；截至2017年底，深圳公募基金和私募基金加起来管理资产规模是4.47万亿，达到了全国第二，仅次于上海。
截至2017年底，深圳境内外上市企业总数达到 367 家。市值超过10万亿，相当于同年深圳GDP的4.59倍。如果把深圳上市公司整体视为一个“经济体”，这一经济体的“生产总值”相当于深圳市的60%、研发投入相当于深圳市的85%；信息技术行业和金融行业上市公司市值合计为 72168 亿元，占深圳上市公司总市值比重超过70%，这充分反映了深圳经济“科技+金融”双轮驱动的显著特征。
“深圳是现代金融改革的创新之地、是中国现代资本市场发源地、是民族金融品牌培育壮大之地、是国家金融开放最前沿阵地，深圳与香港金融合作已上升和拓宽至运行机制的衔接、金融市场的对接、资金流动的融合的高级阶段。”余凌曲进一步表示，特别是前海，国家新一轮金融开放的第一个也是最重要的“特区中的特区”，在外资机构准入、资本项目开放和人民币国际化等重大改革领域先行先试。第一家外资控股公募基金公司、第一家外资控股证券公司诞生在前海，率先成功开展跨境双向人民币贷款、外债宏观审慎管理试点、跨境不良资产转让等资本项目开放项目并向全国推广。
“金融对一个国家产业发展具有非常重要的作用，所以在中国经济崛起的时候，一个全球性金融中心对中国也非常具有战略意义。” 余凌曲表示，要充分发挥深圳和香港的优势，深圳与香港共建全球性金融中心，这是深圳金融中心发展的机遇，也是深圳未来的重要使命。
此外，余凌曲还提出，在人才上，深圳也应借鉴香港金融教育的经验，把金融人才体系做大，成为全球性金融人才中心。